首页 > 隐藏节点 > 正文

郑州小区公共收益调查:这个“钱袋子”咋用才透明合理?

来源:大象新闻2019-12-17 20:04:13

收藏 打印

大象新闻记者 王姝/文图

上周,东方今报发表《郑州一小区百余台摄像机更换,是否动用维修基金引发争议》后受到广泛关注,不少业主提出对小区公共收益情况不明的问题。小区公共收益一般有哪些?平均收益水平是什么样?盈余怎样分配最合理?记者就此进行调查。

走访:

租赁摊位、快递柜、停车位、售水机……这些都是公共收益

(郑州某小区自动售贩机)

小区的公共收益,是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。根据《物权法》第七十三条,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

12月11日至17日,记者走访了郑州市十余家小区,发现除了基本每个小区都有的护栏和电梯广告,部分小区内还有自动售卖机和售水机、出租停车位、出租房以及自动快递柜等服务。

此外,还有一些不太明显的收益来源。郑州锦绣园小区业委会主任罗文峰告诉记者,一些较大的小区通常有摊位费;此外,运营商为了保证信号,一般会在小区建机房,向物业公司缴纳宽带准入费和管理费用。

福泽门小区业委会主任范长江表示,小区常见的公共收益主要包括公共区域的广告收益,例如轿厢广告、户外广告,小区公共区域的停车位收益,小区公共区域内租赁的摊位收益,利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入,部分通信运营管理费,因损坏小区的公共设施进行的赔偿,自制售水机运营费用,小区公共区域租赁快递柜收益和物业管理用房的收益等。

“开源”:

电梯广告一部平均1500元,四栋住宅业主年收益20多万

小区收益包含这么多项目,大致价位是多少?记者以物业的身份拨打了郑州某电梯广告企业电话。“电梯广告支付费用主要根据小区的位置和品质决定,比如东区新小区价格高一些,老旧小区或尚未入住的小区价格低一些。”该工作人员告诉记者,一般电梯平面广告平均价位1500元左右一年。

随后,记者在福泽门业委会看到该小区与广告公司、售水机公司签订的合同。合同上显示,数码海报(LED电视广告)价格为每台1250元一年,平面海报为每部电梯2300元一年;在小区安装售水机的管理费为20000元一年。

(郑州某小区电梯广告)

“我们小区安装了22台数码海报和66块平面海报,一年的收入为78000多元,由广告公司一年内分两次打到物业对公账户。”福泽门小区业委会负责财务的邹志强告诉记者,由于业委会牵头与广告公司洽谈,他们小区的广告费用比其他同类小区略高,也是该小区公共收益目前最主要的来源。

位于郑通路的锦绣园小区虽然只有四栋楼,但公共收益渠道较多。据了解,该小区今年公共收益和物业分成后,业主所有的纯收益部分达到20余万。罗文峰介绍,小区收入来源包括电梯广告、地面停车场停车费、快递柜、饮水机、储藏室出租等。

“我们小区四栋楼15部电梯,一年收入十一万多;近80个停车位,停车费年入11万;快递柜一个一年6000元,小区有两个半,中间因用不了撤掉一部分。饮水机数千元、储藏室3万多,地下室是由业委会替使用权所有方代管的,也有3万多收益。”罗文峰说。

“节流”:

五万的监控系统三万多完成,公开透明是关键

记者了解到,在业委会的监管下,这两个小区的公共收益部分,去掉与物业公司分成和必要花费之后,都有盈余。

不久前,锦绣园小区给业主们发了2019年度的“红包”:每平方发放2元,每户封顶不超过300元人民币;2018年年底,福泽门小区给业主们每户发放了50元红包。今年,该业委会计划将盈余存到小区维修基金中。

“最初小区做经营时,一些业主不理解,出现涂抹电梯广告等行为;现在大家意识到公共收益所有者是每一个人,不仅支持经营,还出谋划策。”罗文峰告诉记者,一位业主看到其他小区有自动售贩机,向业委会建议明年也增加该项目。

公共收益在一定程度上弥补着维修基金和物业费的不足,如何让它发挥最大作用?罗文峰表示,锦绣园小区的公共收益坚持业主表决、财务公开原则,每半年将收支明细反馈给业主、街道办和房管部门。不过涉及具体采购支出,因为该小区对物业实行“包干制”,即业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担,所以业委会只对涉及公共收益的部分支出进行监管。

与“包干制”不同,福泽门小区对物业采取的是“酬金制”,即在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。

邹志强告诉记者,2018年初业委会刚成立时,为了恢复瘫痪的监控系统,在业委会的要求下,物业对市面几家供应商进行比价,保留了尚且能用的摄像头。“原来报价五万多,我们经过节流最终花费三万多,节省了业主的公共资金。”他说。

(信息公示栏应该安放在显眼的位置)

在福泽门小区,记者注意到,除了大门口的公示栏,每栋一楼电梯前都有固定的公示栏。

“财务透明、人事透明、日常事务透明,可以避免一些不必要的开支,同时增强业主的获得感,有助于物业尊重业主权利、业主尊重物业服务。”范长江举例说,物业在用人时,是用45岁以下的保安,还是找五六十岁的保安,是否存在工作人员“吃空饷”的情况等,业主只有通过人事公开才了解实情。

声音:

建立合理公共收益分配机制

虽然在法律上,小区公共收益属于业主,但公共收益载体的运营离不开物业的支持。

记者注意到,福泽门小区与广告公司拟定的是一个三方合同:业委会作为甲方,物业为乙方,广告公司为丙方。

“小区善治需要多元参与、多方妥协,业主要服务,企业要利润,因此多方要在一起沟通和算账,同时实现互相监管。” 范长江表示,很多收益牵扯到电费、清洁等方面的物业服务,业主需要拿出来一部分和物业公司分成。 因此,福泽门小区公共收益采取物业领取30%,业主领取70%的方式分配整体公共收益。

锦绣园则对公共收益进行了区分。“像电梯广告、地面停车场这种需要委托物业代管的,物业和业主以五五、四六的比例分成;像仓库租赁、倒闸广告等较简单的收益形式,业委会就直接与对方合作,收益全部属于业主。”罗文峰说。

文章关键词:郑州,小区,公共收益 责编:周莉 张毅

热点推荐

更多>

热点视频

更多>